Visites d'immeubles à revenus à Montréal : questions de due diligence avant de négocier

Pourquoi la visite est bien plus qu'une inspection visuelle

Lorsque vous visitez un immeuble à revenus à Montréal, vous n'êtes pas simplement là pour regarder les murs et les planchers. C'est le moment idéal pour poser des questions précises au vendeur ou au gestionnaire en place, observer les lieux avec un oeil critique et commencer à valider les chiffres qu'on vous a présentés. Une bonne due diligence commence dès la première visite, bien avant l'inspection formelle et la signature d'une promesse d'achat.

Sur le terrain, c'est souvent ce moment-là qui révèle les écarts entre les données annoncées et la réalité opérationnelle. Voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer.

Questions à poser pour valider les loyers et le taux d'inoccupation

Les loyers affichés dans une fiche de présentation sont parfois optimistes. Lors de la visite, demandez directement au vendeur ou au gestionnaire :

• Les baux en cours sont-ils tous signés et à jour? Demandez à les consulter sur place ou à en recevoir des copies. Un bail signé confirme le loyer réel, la durée et les conditions.
• Y a-t-il des logements vacants en ce moment? Si oui, depuis combien de temps et pour quelle raison? Un taux de vacance élevé ou prolongé peut indiquer un problème de prix, d'état des logements ou de localisation.
• Les loyers actuels correspondent-ils aux loyers du marché? Un écart important entre les loyers en place et les loyers du marché peut représenter une opportunité, ou un risque, selon le contexte réglementaire local. Vérifiez toujours les règles applicables avec un professionnel.
• Y a-t-il des ententes verbales ou des arrangements informels avec des locataires? Ces situations peuvent compliquer la gestion future et ne figurent pas toujours dans les documents officiels.

Vérifier les dépenses d'exploitation sur place

Les dépenses déclarées par le vendeur méritent d'être questionnées une par une. Lors de la visite, posez ces questions :

• Qui paie le chauffage et l'électricité des parties communes? Demandez à voir les dernières factures d'énergie. Un immeuble chauffé à l'huile ou dont les systèmes sont vieillissants peut engendrer des coûts bien supérieurs à ce qui est déclaré.
• Quels services d'entretien sont inclus dans les charges? Déneigement, entretien des espaces verts, nettoyage des parties communes, vérifiez si ces services sont assurés par des contrats en place ou s'ils reposent sur le travail non comptabilisé du propriétaire actuel.
• Y a-t-il un contrat de gestion avec une firme externe? Si oui, quel en est le coût annuel? Si la gestion est assurée par le propriétaire lui-même, assurez-vous d'intégrer ce poste dans votre propre budget d'exploitation.
• Quand ont été effectués les derniers travaux majeurs? Toiture, plomberie, électricité, fenêtres, systèmes de chauffage, chaque élément a une durée de vie utile. Un immeuble dont les immobilisations approchent de leur fin de vie représente des dépenses à prévoir.

Documents à demander pendant ou après la visite

La visite est le bon moment pour dresser votre liste de documents à obtenir avant de formuler une offre. Voici les principaux :

• Les baux de tous les logements, incluant les annexes et les avenants signés.
• Les relevés de taxes municipales et scolaires des deux ou trois dernières années.
• Les états financiers ou relevés de revenus et dépenses des deux à trois dernières années, idéalement préparés par un comptable.
• Les factures d'énergie (électricité, gaz, mazout) pour les douze derniers mois.
• Les contrats de service en cours (entretien, déneigement, ascenseur, etc.).
• Le certificat de localisation, qui confirme les limites du terrain, les servitudes et la conformité aux règlements d'urbanisme.
• Tout avis de travaux requis ou de non-conformité émis par la Ville ou un organisme compétent.

Le formulaire de déclarations du vendeur (DV ou DVD) améliore la transparence sur l'état connu de l'immeuble, mais il ne constitue pas une garantie que l'immeuble est exempt de défaut. Examinez-le attentivement et consultez les professionnels appropriés selon la nature de la transaction.

L'inspection : une étape à ne pas négliger

Même lorsque les documents semblent en ordre, une inspection professionnelle du bâtiment reste essentielle. La ligne directrice de l'OACIQ indique que le courtier recommande à l'acheteur de faire effectuer une inspection complète et lui explique les risques associés à une renonciation à l'inspection. Pour un immeuble à revenus, cette recommandation prend encore plus de poids : les systèmes mécaniques, la structure et les installations communes sont souvent plus complexes que dans une propriété unifamiliale.

Depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec délivre des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui effectuent des inspections préachat. Vous pouvez consulter le registre de la RBQ pour trouver un inspecteur certifié ou vérifier la validité d'un certificat avant de le mandater.

Le rôle d'un courtier immobilier spécialisé dans ce processus

Naviguer dans la due diligence d'un immeuble à revenus demande de l'expérience et une bonne connaissance du marché montréalais. Un courtier immobilier spécialisé en immeubles à revenus peut vous aider à structurer vos questions, à repérer les incohérences dans les données financières présentées et à identifier les points à négocier avant de formuler une offre.

Il peut également vous orienter vers les bons professionnels : inspecteur en bâtiment, notaire, comptable ou courtier hypothécaire autorisé par l'AMF, chacun jouant un rôle distinct dans la protection de votre investissement.

Si vous cherchez des immeubles à revenus à vendre à Montréal, ou si vous souhaitez être accompagné dans votre processus d'achat, consultez la page dédiée aux acheteurs pour en savoir plus sur l'accompagnement offert par François Dénommée, courtier immobilier chez Proprio Direct.

L'essentiel à retenir avant votre prochaine visite

Une visite bien préparée, c'est une négociation mieux informée. Avant de vous déplacer, dressez votre liste de questions sur les loyers, les dépenses et les contrats en cours. Sur place, demandez à consulter les baux et les factures, observez l'état des systèmes et notez tout ce qui mérite une vérification approfondie. Après la visite, rassemblez les documents financiers, planifiez une inspection professionnelle et entourez-vous des bons experts avant de formuler votre offre. C'est cette rigueur, appliquée dès le départ, qui distingue un investissement solide d'une mauvaise surprise.

Vous préparez la visite d'un immeuble à revenus à Montréal et vous voulez poser les bonnes questions dès le départ? Contactez François Dénommée, courtier immobilier chez Proprio Direct, pour être accompagné à chaque étape de votre due diligence, de la première visite jusqu'à la formulation de votre offre.